Склады внутри города: проблемы классификации

На протяжении развития современного рынка складской недвижимости предложение качественных складов в Москве было всегда ограниченно. Основной объем складских площадей в столице составляют помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под нужды арендаторов.

Структура предложения складских объектов внутри МКАД выглядит следующим образом:

·         качественные объекты – складские комплексы класса А и В;

·         отапливаемые и неотапливаемые ангары, автобазы и овощехранилища, образующие наименее качественный сегмент предложения;

·         отремонтированные производственные и складские здания советского периода постройки, занимающие основную долю фонда помещений на рынке;

·         помещения в подвалах и цокольных этажах жилых и нежилых зданий, сдающиеся под склады в случае невозможности их использования под более прибыльное офисное назначение (из-за отсутствия окон, санузлов и т. п.).

 

Большую часть объектов можно отнести к офисно-складским комплексам. Доля офисных помещений в складских объектах в качественном фонде (класс А и В) составляет около 28%, что в среднем больше, чем в Подмосковье. Другие распространенные форматы – производственно-складские базы и бизнес-парки с многочисленными постройками разного периода, отличающиеся по качественным характеристикам.

 

Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. 21 из них можно отнести к качественному фонду складской недвижимости. Однако доля по площади других 24 объектов, формирующих предложение класса С низкого качества, несоизмеримо выше: объем спекулятивной складской недвижимости составляет 1,5 млн кв. м арендуемой складской площади, из которых на качественные помещения класса А и В приходится менее 400 тыс. кв. м. Площади класса А занимают долю около 5% от общего объема предложения, площади класса В – 21%.

 

Текущее разделение по классу в качественном фонде складской недвижимости Москвы также говорит о закономерном отставании в развитии рынка Москвы от Подмосковья.

 

Совокупная площадь качественных складских помещений класса А и В Московского региона составляет более 13 млн кв. м. Доля качественных объектов Москвы внутри МКАД составляет только примерно 3%.

 

Многоэтажные склады

Анализируя складскую недвижимость такого крупного мегаполиса, как Москва, невозможно обойти стороной сегмент многоэтажных складов, который по определению является городским явлением. Для города с его дефицитом и дороговизной земли распространение данного формата экономически обосновано, в то время как строительство одноэтажного склада может оказаться нерентабельным. Текущее предложение демонстрирует, что чем ниже класс, тем больше встречаются многоэтажные складские объекты (от 2 этажей и больше).

Закономерно, что в классе А все объекты, попавшие в анализ, являются одноэтажными.

 

87% проанализированных складских объектов имеют 2 и более складских этажей. 73% объектов класса В – многоэтажные. Наибольшее количество многоэтажных складов зафиксировано в классе С. Любой многоэтажный склад, согласно принятой стандартной классификации, автоматически попадает в класс В вне зависимости от того, что он является и современным, и удобным для пользователей. Из-за этого разброс в качестве предложения внутри класса может препятствовать адекватной оценке предложения.

«По нашему мнению, классификация – это с одной стороны, маркетинговый инструмент продвижения на рынке, с другой – возможность заинтересованным сторонам лучше ориентироваться в предложении. Однако отнесение склада внутри города, на расстоянии 10-30 км от столицы или в регионе к тому или иному классу согласно стандартной классификации ведет к все более широко расходящимся неточностям. В связи с этим, вероятно, стоит рассмотреть создание дополнительной классификации для объектов, расположенных внутри плотной застройки городов», - комментирует Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG.