2018-06-07
Склады внутри города: проблемы классификацииНа протяжении развития современного
рынка складской недвижимости предложение качественных складов в Москве было
всегда ограниченно. Основной объем складских площадей в столице составляют
помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под
нужды арендаторов. Структура предложения складских объектов внутри МКАД выглядит следующим образом: ·
качественные объекты
– складские комплексы класса А и В; ·
отапливаемые и
неотапливаемые ангары, автобазы и овощехранилища, образующие наименее
качественный сегмент предложения; ·
отремонтированные
производственные и складские здания советского периода постройки, занимающие
основную долю фонда помещений на рынке; ·
помещения в подвалах
и цокольных этажах жилых и нежилых зданий, сдающиеся под склады в случае
невозможности их использования под более прибыльное офисное назначение (из-за
отсутствия окон, санузлов и т. п.).
Большую часть объектов можно отнести к
офисно-складским комплексам. Доля офисных помещений в складских объектах в
качественном фонде (класс А и В) составляет около 28%, что в среднем больше,
чем в Подмосковье. Другие распространенные форматы – производственно-складские
базы и бизнес-парки с многочисленными постройками разного периода, отличающиеся
по качественным характеристикам.
Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. 21 из них
можно отнести к качественному фонду складской недвижимости. Однако доля по
площади других 24 объектов, формирующих предложение класса С низкого качества,
несоизмеримо выше: объем спекулятивной складской недвижимости составляет 1,5
млн кв. м арендуемой складской площади, из которых на качественные
помещения класса А и В приходится менее 400 тыс. кв. м. Площади класса А
занимают долю около 5% от общего объема предложения, площади класса В – 21%.
Текущее разделение по классу в качественном фонде складской недвижимости Москвы также говорит о закономерном отставании в развитии рынка Москвы от Подмосковья.
Многоэтажные склады Анализируя складскую недвижимость
такого крупного мегаполиса, как Москва, невозможно обойти стороной сегмент
многоэтажных складов, который по определению является городским явлением. Для
города с его дефицитом и дороговизной земли распространение данного формата
экономически обосновано, в то время как строительство одноэтажного склада может
оказаться нерентабельным. Текущее предложение демонстрирует, что чем ниже класс, тем
больше встречаются многоэтажные складские объекты (от 2 этажей и больше). Закономерно, что в классе А все
объекты, попавшие в анализ, являются одноэтажными.
«По нашему мнению, классификация – это
с одной стороны, маркетинговый инструмент продвижения на рынке, с другой – возможность
заинтересованным сторонам лучше ориентироваться в предложении. Однако отнесение
склада внутри города, на расстоянии 10-30 км от столицы или в регионе к тому
или иному классу согласно стандартной классификации ведет к все более широко
расходящимся неточностям. В связи с этим, вероятно, стоит рассмотреть создание
дополнительной классификации для объектов, расположенных внутри плотной
застройки городов», - комментирует Ярослав Дарусенков, руководитель отдела
консалтинга компании Skladman USG. |
Статьи пользователя на сайте:
|
Комментарии (0)